Банката като агенция за имоти

Много кредитни институции директно предлагат за продажба имущество на длъжници

Ако търсите подценени активи, вече сте разбрали, че кризата може да дава добри възможности за покупка. Много силно задлъжнели компании и физически лица се оказват с непосилни за доходите им вноски и банките прибягват до продажба на заложени терени, производствени предприятия, частни имоти и движими вещи. В някои случаи това става през съдебни изпълнители, но понякога банките продават активите без посредничество, като ги обявяват на сайтовете си, а за част от тях се публикуват и отделни обяви, в печатните медии например.


На търг или по договорка
Не всички обяви на сайтовете на банките са за директни продажби – там се обявяват и тези, за които купувач се търси през съдебен изпълнител. Можете да се ориентирате бързо – в описанието на движимите и недвижимите вещи е посочено дали продава директно банката или съдебен изпълнител. В първия случай продажбата се прави след уговорка с длъжника и той се е съгласил имуществото да се обяви на търг като компенсация за непогасения кредит. Във втория случай – през съдебен изпълнител, най-вероятно е имало спорове между банката и длъжника, банката си е извадила изпълнителен лист на основание счетоводни документи и доказателства за неплатени вноски и така се е стигнало до търг.

Имайте предвид, че като цяло все още офертите за продажби от съдебни изпълнители са много повече, отколкото на банките. Възможните причини са две - или самите банки предпочитат да действат чрез съда и да не ангажират вътрешен ресурс, или, което е по-вероятно, длъжниците рядко се съгласяват на доброволни продажби. При определянето на цената е възможно имотите и движимите вещи, предлагани от съдебни изпълнители, да са с по-ниска цена, защото по Гражданския процесуален кодекс тя е 75% от направената оценка при първа продажба, а при втори опит пада още повече. Банките нямат такова изискване, ако предлагат директно.

Продажбата на имоти на длъжници, които банките обявяват на сайтовете си, е различно от дейността на дружества за имоти. В последните години някои кредитни институции направиха отделни компании, в които апортираха имоти, отнети от длъжници. Така те изчистват балансите си и могат спокойно да им търсят купувачи. Покупка през тях си е като стандартна процедура на сделка през агенция за имоти, обикновено без комисиона.

Купувачи с еднакви права
От гледна точка на купувача няма голяма разлика дали купува директно от банката, или участва в търг на съдебен изпълнител – във втория случай задължително внасяте задатък, докато при някои банки може да отидете и да купите директно, като през агенция за имоти. След търга задатъкът или се прихваща от цената на имуществото, или се връща, ако не спечелите. Някои банки организират наддаване, когато има интерес от повече кандидати, като то протича подобно на това на съдебните изпълнители. Хубавото е, че при директни продажби с посредничеството на банката има много по-малко административни тежести. Например няма обжалване или и да е предвидено такова, то е много по-малко вероятно, тъй като банката в случая е по-скоро посредник, а вие купувате от собственика, обясниха служители в една от кредитните институции. Срокове за внасяне на парите няма разписани в закон – уговарят се с продавача. Някои банки имат изискване парите да се внесат до месец или друг точен период, но в общия случай той ще е по-дълъг, отколкото при публичните търгове. В тях по закон времето за внасяне е 14 дни след обявяването на купувача.

Допълнителните такси – нотариални заверки, данъци, такси за прехвърляне, се дължат еднакво и в двата случая. Съдебни изпълнители обясниха, че заради тавана на таксите при тях е възможно дължимото за нотариуси да е повече при някои сделки за покупка директно през банки. Това обаче важи за много скъпи имоти, тъй като за тези от среден и по-нисък ценови клас нотариалната такса така или иначе няма как да стигне максималния таван. Прехвърлянето на движими вещи става още по-лесно, малко повече време ще ви трябва за автомобили, което се дължи на бързината в обслужването от страна на КАТ.

За други такси извън тези за прехвърляния на имоти и автомобили купувачите не трябва да се притесняват – при изпълнително дело, т.е. публична продажба през съдебен изпълнител, дългът се утежнява от доста такси, но те се поемат от длъжника. А ако сте длъжник и банката ви предложи директно да се отиде към продажба на имущество, по-добре да се съгласите, ако не очаквате голям превод на пари, с които да си погасявате дълга. Когато не сте договорили разсрочване или вече сте го договорили, но отново нямате възможност да плащате, бъдете сигурни, че банката скоро ще започне действия по прибиране на дълга. Тоест ще си извади изпълнителен лист, ще го даде на съдебен изпълнител и ще се тръгне по обичайния ред със запор на сметки и продажба на имущество.