Новите положения при ипотечните кредити

Биляна Петкова, юрист

Законът за изменение и допълнение на Закона за потребителския кредит, който влиза в сила на 22.07.2014 г., предвижда редица изменения на досега действащия Закон за потребителския кредит, които целят по-добра регламентация и защита на правата на кредитополучателите. 

Конкретно за ипотечните кредити направените промени предвиждат изменения в следните насоки:


Варианти за удовлетворяване на кредитора:

Кредиторът е длъжен да предостави на кредитополучателя право на избор:

1. Да сключи договор за кредит, при който кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението по договора след принудително изпълнение върху обезпечението по съдебен ред или след продажба от кредитополучателя със съгласие на кредитора, в който случай кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно с получаване на сумата от продажбата на имота, т.е. няма повече вземания към кредитополучателя, и в срок от 14 дни банката заличава обезпечението върху продадения имот, или

2. Да сключи договор за кредит, при който при принудително изпълнение кредитополучателя носи отговорността по чл. 133 от Закона за задълженията и договорите – т.е. отговаря с цялото си движимо и недвижимо имущество. 

Относно предсрочното погасяване: 

Кредитополучателят има право по всяко време да погаси изцяло или частично задълженията си по договора за кредит. В тези случаи той има право на намаляване на общите разходи по кредита, като това намаляване се отнася до лихвата и разходите за оставащата част от срока на договора.

Кредиторът няма право на обезщетение или неустойка, когато при предсрочно погасяване на кредита от кредитополучателя:

1. Погасяването на кредита се извършва в период, през който лихвеният процент по договора за кредит не е фиксиран;
2. Погасяването е извършено въз основа на плащане по застрахователен договор, чиято цел е била да гарантира връщането на кредита.

Също така, кредиторът няма право на обезщетение или неустойка при предсрочно погасяване на договор за кредит, когато кредитът е погасен след изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му. Извън този случай кредиторът има право на справедливо и обективно обосновано обезщетение за евентуалните разходи, които са пряко свързани с предсрочното погасяване на кредита, в размер до 1 на сто от предсрочно погасената сума по кредита. Това се прилага и за договори, сключени преди влизане в сила на законовите изменения.

Кредиторът може по изключение да търси и по-голямо обезщетение, ако докаже, че е претърпял загуба от предсрочното погасяване на кредита, превишаваща тази сума. Когато търсеното обезщетение от кредитора надвишава действително претърпяната загуба, кредитополучателя може да претендира за съответно намаляване. В този случай обезщетението на кредитора при предсрочно погасяване на кредита не може да надвишава размера на лихвата, която кредитополучателя би платил за периода, обхващащ предсрочното погасяване на кредита и договорената дата за прекратяване на договора за кредит.

Относно лихвите, таксите и комисионните:

Кредиторът не може да изисква и да събира от кредитополучателя каквото и да е плащане, включително на лихви, такси, комисиони или други разходи, свързани с договора за кредит, които не са предвидени в него. Видът, размерът и действието, за което се събират такси и/или комисиони, трябва да бъдат ясно и точно определени в договора.

Кредиторът може да събира от кредитополучателя такси и комисиони за допълнителни услуги, свързани с договора за кредит, но не може да изисква заплащане на такси и комисиони за действия, свързани с усвояване и управление на кредита или да събира повече от веднъж такса и/или комисион за едно и също действие. 

При забава на кредитополучателя кредиторът има право само на лихва върху неплатената в срок сума за времето на забавата. Когато кредитополучателят забави дължимите от него плащания по кредита, обезщетението за забава не може да надвишава законната лихва. Кредиторът не може да откаже да приеме частично плащане по кредита.

Промяна на общия разход по кредита от страна на кредитора:

Едностранна промяна на общия разход по кредита от страна на кредитора се допуска, когато са налице едновременно следните условия:

1. В договора за кредит изрично е предвидена възможност за увеличаване и за намаляване на общия разход по кредита;
2. Обстоятелствата, приложими към промяната на общия разход по кредита, са описани в договора, обективно са обосновани и не зависят от волята на кредитора, т.е. той не може да им повлияе. 
Всяка уговорка, която противоречи на това изискване или го заобикаля, е 
нищожна.

Относно формата и реквизитите на договора за кредит:

Договорът за кредит се сключва в писмена форма, на хартиен или друг траен носител, по ясен и разбираем начин, като всички елементи на договора се представят с еднакъв по вид, формат и размер шрифт – не по-малък от 12 пункта, в два екземпляра – по един за всяка от страните по договора. Това се прилага за всички изменения и допълнения към сключения договор, които се подписват от двете страни по договора, с изключение на случаите, когато договорът изрично предвижда възможност за промяна на лихвения процент едностранно от страна на кредитора.

Задължително се предоставят общите условия на кредитора на хартиен или друг траен носител, като информацията трябва да бъде в еднакъв по вид, формат и размер шрифт – не по-малък от 12 пункта. Общите условия са неразделна част от договора за кредит и всяка страница се подписва от страните по договора.
Прилагат се изискванията за форма и задължително съдържание на потребителския кредит, уредени в чл. 11 от Закона за потребителския кредит.

Източник: www.bulgarianproperties.bg