Докато ипотеката ви раздели

С промените в Закона за потребителския кредит скъсването на връзката ви с банката вече е по-лесно

В съвременния свят да изтеглиш ипотечен заем заедно с някого къде на шега, къде съвсем сериозно се приема за израз на доста по-дългосрочни намерения за съвместното ви бъдеще, отколкото сключването на брак. Разликата с традиционната сватба е, че в този случай във връзката има и трети участник – банката. Всъщност разривът на отношенията именно с нея често може да се окаже много по-сложен, а доскоро и доста по-скъп, отколкото раздялата с партньор.


От около две седмици обаче българските кредитополучатели могат да спестят поне част от тези разходи, ако решат да се "развеждат" с банката си. Възможността стана факт с влизането в сила на промените в Закона за потребителския кредит (ЗПК) на 23 юли. Поправките в закона премахнаха почти всички събирани от финансовите институции такси и комисиони по заемите и най-вече тази за предсрочно погасяване на кредитите.

Разчупването на брачните окови

Именно тази такса, известна още и като наказателна такса или лихва, беше основният "сватбен пръстен", с който банките приковаваха към себе си клиентите. В повечето случаи размерът й, който можеше да достигне и до 5% от оставащите задължения по заема, се оказваше достатъчно ефективна спирачка пред хората, желаещи да рефинансират задълженията си в друга банка, която би им предложила по-изгодни условия. С новите правила обаче след изтичането на една година от срока за погасяване на кредита финансовите институции вече няма да могат да начисляват такава такса. При това както за новите заеми, които отпускат, така и за вече предоставените преди влизането в сила на закона кредити. Таксата може да се начислява само при предсрочно погасяване в рамките на първите 12 месеца след сключването на договора за заем, като дори и в тези случаи размерът й е ограничен до 1%.

Съществен момент, който е добре клиентите да имат предвид, е, че новите правила не засягат заемите, чийто размер е над 147 хил. лв. (или 75 хил. евро). "Така при част от банките остана в сила таксата за предсрочно погасяване за по-големите заеми, но някои решиха да я премахнат за всички кредити", отбелязва изпълнителният директор на "Кредит център" и CreditPoint.bg Тихомир Тошев.

Голяма част от другите начислявани от банките такси, които са свързани с тегленето и ползването на кредит, също се премахват, като например таксата за усвояване на заема, която обикновено беше от порядъка на 1% от размера на кредита. Съществен момент е и отпадането на периодичните такси (месечни или годишни) за управление на заема, които бяха един от най-сериозните разходи при ипотечните кредити до момента, тъй като се плащаха по време на целия погасителен период. При някои от банките те бяха комбинирани – т.е. клиентите заплащаха и месечна, и годишна такса за обслужване или управление (наименованията варират в отделните институции), а в други само едната от двете. Размерът на годишната в повечето случаи беше в диапазона 10-50 лв., а месечната обичайно се движеше в границите 1-5 лв.

Новата цена на връзката

Така след влизането в сила на промените в закона единствената такса, която банките все още могат да събират във връзка с усвояването и управлението на заема, е тази за разглеждане на документи и одобрение. Наблюденията на анализатори пък показват, че повечето институции определено се възползват от това право, като доста от тях компенсират с тази такса (поне отчасти) премахването на останалите.

"Общо взето всяка банка си изгради свое поведение, като най-често таксата за усвояване, която беше забранена от закона, се трансформира в такса за разглеждане на документи, която е позволена", посочва Десислава Николова, финансов анализатор в интернет портала "Моите пари". Според наблюденията й има и банки, които преди не са начислявали подобна такса, но сега са започнали да го правят.

"В момента размерът на таксата за разглеждане на документи е обикновено около 1% от размера на кредита, но има и банки, които събират по 50-100 лв. за разглеждането на кандидатурите", обяснява и Тихомир Тошев. По думите му, и преди влизането в сила на поправките при банките, които са събирали подобна такса, размерът й е бил от порядъка на 0.75% до 1% от размера на кредита. "Същевременно има и банки, където таксата за усвояване изцяло отпадна и не беше заменена от друга", посочва той.

Междувременно от пазара отчитат и появата на някои нови, на практика непознати до момента, поне като наименования, такси. "Такива са например таксите за ангажимент или пък за оценка на кредитния риск на кредитополучателя, които по същество също имат за цел да заместят таксата за усвояване", коментира Десислава Николова. Преглед на офертите на част от банките показва, че размерът им може да бъде както фиксирана сума в диапазона 10-100 лв., така и процент, обичайно около 1%, от размера на искания кредит (или на неусвоената част от него при таксите за ангажимент).

Част от банките пък компенсират отпадането на таксите с леко повишаване на лихвените проценти по заемите. Всъщност това е и причината анализаторите да не очакват съществени понижения в крайната цена на кредитирането. Все пак известно, макар и малко понижение в годишния процент на разходите (ГПР, който отчита както лихвата, така и разходите за такси и комисиони) вече се забелязва и в данните на БНБ. Последната публикувана от централната банка статистика е към юни, но на практика част от банките започнаха да включват новите правила в офертите си още през май. Така данните към края на полугодието показват понижение на ГПР по ипотечните заеми, отпуснати както в левове, така и в евро през юни, а тепърва ще стане ясно дали и с колко ще се понижи цената на жилищното финансиране след влизането на поправките в сила в края на юли.

Обичам те дотук

Една от съществените новости, въведени от закона, е и възможността клиентите да избират между два вида ипотечни кредити. В класическия до момента случай при невъзможност да изплатят задълженията си по кредита потребителите отговаряха с цялото си имущество. Според новите правила обаче клиентите вече ще могат да изберат и вариант, в който отговорността им е ограничена до размера на обезпечението по заема, т.е. до стойността на придобивания имот. Разбира се, това е свързано с по-висок риск за банката, в случай че пазарната цена на обезпечението падне под стойността на кредита. Това обяснява и по-непривлекателните условия по този тип оферти.

"Вече почти всички банки извадиха оферти за кредити с ограничена отговорност, като предложенията са най-разнообразни", казва Тихомир Тошев. "При част от офертите лихвените условия са същите както тези по заемите с неограничена отговорност, но максималният размер на финансиране, който може да се получи, е до 50% от стойността на закупувания имот", обяснява той. При друга част от институциите пък със заем с ограничена отговорност може да се финансира и по-голяма част от стойността на имота - до 70%, но лихвата е с 2-3 процентни пункта по-висока и достига 8.5-9%, посочва мениджърът. Десислава Николова пък отбелязва, че има и оферти, при които лихвата може да стигне двуцифрени стойности от порядъка на 15%.

"При по-малко собствено участие от страна на клиент годишният лихвен процент може да достигне с до 3% по-високи лихвени нива от стандартните по кредити с пълна отговорност", посочват от Уникредит Булбанк. От институцията допълват, че при ограничена отговорност максималният процент на финансиране, който отпускат, е по-нисък отколкото при пълна отговорност.

От Банка ДСК също отбелязват, че при новия вариант на кредитиране отпусканите заеми покриват по-малък размер от стойността на имота – до 50%, като същевременно има и ограничение по отношение на максималния срок на погасяване на такива кредити – до 20 години. "Прилагат се стандартните лихвени проценти по съответните продукти, увеличени с 3 процентни пункта", обясняват още от банката.

Източник: Капитал